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一個江浙四線的城鎮,一些肉眼可見的改變

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本文轉載自微信公眾號:真叫盧俊 大傢新年好,今天初四,先問大傢一個問題:今天周幾?? 估計也隻有這幾天,全中國的人都不知道周幾,不知道幾月幾號,隻用正月初幾來感知時
本文轉載自微信公眾號:真叫盧俊

大傢新年好,今天初四,先問大傢一個問題:今天周幾??

估計也隻有這幾天,全中國的人都不知道周幾,不知道幾月幾號,隻用正月初幾來感知時間的刻度,這是一個挺奇妙的感覺,小長假過半,希望大傢能夠享受當下

過年在傢,除瞭偶爾翻翻一些小書,我最愛做的事情就是去這個小城鎮的各個角落裡逛逛,找個排擋吃吃飯,找個地方洗洗腳,然後走走幾條不長但是卻很有味道的馬路。這是一種在上海(樓盤)比較難感受到的感覺,給我傢的味道,也給我一種質樸的感覺

但是這個縣城的變化也是肉眼可見的,這些變化來自中國城鎮化的真實落地,也來自一個縣城的自我轉型和升級。這樣的變化或許代表著未來的某種趨勢

以下文字來自去年十月份我的一些記錄,我加瞭一大半內容,想和大傢重新聊聊一個縣城到底在發生著什麼變化

以下為正文

我老傢,是浙江的一個非常典型的小縣城,哪怕前陣子的撤縣並市讓他可以被稱呼為地級市,但是在我印象裡這依然是一個縣城規模的地方

大概三四十萬人口,核心區域三縱三橫20分鐘可以把老城區走遍瞭,我愛我的傢鄉,我也去過很多地方,發現這裡和中國成千上萬個縣城都表現的一模一樣

過年在傢看電視臺,今年的GDP在中國百強縣裡到瞭21位瞭,這樣的成績一定是個不差的成績

假期在傢躺著,我用腳再一次認真的走瞭下這裡的每一寸土地,有一些心得想要和你說。這些感受,或許就是一個小縣城可能的未來

01

大基建模式正在改變縣城

你會說小縣城永遠不會有改變,我告訴你,錯瞭。起碼最近這兩年,大量的縣城都在發生著翻天覆地的變化

剛才我說過,撤縣並市是最近我傢鄉最大的一個變化,但是伴隨著這個變化,很明顯傢裡有2個變化,第一高鐵真正意義上要在這裡設站點瞭,雖然是2025年才會實現,但是起碼有瞭倒計時的時間點

與此同時,高速路網也將這裡納入,沒錯,以前我回傢除瞭要開3個半小時高速,還要開一個半小時的國道,使得每次的回傢之路都無比的艱難

而就在這一年,高鐵和高速這兩個利好同時在這個縣城發生著,這對一個縣城的意義是非常重大的。車程時間直接從過去的一個半小時變成瞭45分鐘

縣城之所以為縣城,核心是在於孤立,而未來這一切將不再存在。三四線城市的發展就用這兩種特別直接的方式赤裸裸的在我的傢鄉快速的推進著

而這樣的改變,顛覆的第一個產業就是老傢的長途汽車,如今已經無人問津,最多的路線是從這裡到高鐵站,其他的路線都被取消的差不多瞭。

對於未來,可以感受到的是,我們和周邊的三線城市的融合度要更高瞭

我們要推動自己從過去的四線變成三線,改個名字可不行,融入邊上的二三線城市成為瞭最有效的方式。如今看來,似乎有點盼頭,我們也會這個熟悉的城市多瞭一點期盼

如果順利的話,未來我去上海在3小時內,去杭州(樓盤)2小時,這是對生活真真實實的改變

當然你可能會問,這樣的變化對於一個小縣城有什麼意義。對我來說最大的意義應該是在外漂的人更願意回來,願意從過去的一年一次變成兩次三次。不要小看這樣的變化,為一個城市同樣創造瞭更多的蝴蝶效應

當然,交通的改變也從外滲透到瞭內部,剛說的老傢裡三縱三橫,也終於有一橫如今變成瞭雙向六車道,借著這個契機,我傢那一條黃金主幹道終於有瞭點改變

02

外來打工者賺錢後還是選擇離開,但起碼趨勢在變

每次我回傢,都會找時間去做一次足浴,為啥啊,我其實也算大大小小見過市面瞭,但是老傢的足浴真的性價比超高,花100塊不僅全身把你按到高潮,你還可以吃好喝好高檔地方,妹子顏值也過得去,真的是身心靈全方位的放松啊

這次我足浴的時候,我就和妹子聊天,給我按腳的小妹說,這裡做服務的妹子全部都是外地來瞭,有雲南,有四川(樓盤),甚至還有緬甸越南過來的

聽到這我很欣喜,畢竟說明我們這裡的消費能力可以支撐得起服務業的發展

但是後面一句話是:這裡包吃包住,來這裡工作從來不會出去,就指望賺兩年錢之後回老傢

這是很多縣城的問題,有人願意來,但是和這個城市的關聯性很弱,不會帶動聯動消費,別說買房瞭,他們基本上不會和外界接觸,朋友也都是同鄉的這些人,對於他們來說,來這裡就是一個目的:賺錢然後離開

有人願意來,卻沒有願意紮根的

小縣城我們最痛苦的就是人口的問題,畢竟一個城市的發展全靠人口,特別是外來人口的導入程度決定瞭很重要的因素

我們這有沒有外來人口,不僅有,還很多,但是很奇怪,他們都不會留下來

但是讓我開心的是,這一點也同樣在改變。前陣子村裡的人找到我外婆那邊瞭,說是傢裡的房子如果要出租要納入整個鎮的系統裡。這麼做的目的其實隻有一個,第一解決居住的安全隱患問題,第二形成供應和需求的匹配,最關鍵是中高端的產品匹配

在我們傢,祖一個一室戶每個月的價格是300-500元左右,而租給的對象就是外來的服務人員。小縣城的租賃市場同樣在試著在供需兩端做著改變,而改變的方式和上海在邏輯上是一樣的:增加高端類租賃產品,以吸納更好的外來人口

03

本地人在城鎮裡有瞭逆襲的可能

另外,對於本地人,真的很多人想要出去,交通越發便利之後這樣的人也就越多

當然出去不是說那種去一線城市各種漂的,而是去到周邊的二三線城市,5+2真的很多,因為人人有車,因為開回來也隻要一個小時

而留下來的,和很多看到的文字描述的一樣,大概三個方向:公務員、銀行、老師。能夠談得上公司的地方,我認真找瞭下,大概有保險和直銷公司這兩種吧

如果你要跳脫這個方向,大概的選擇就是創業。當然這兩個字是一二線城市的叫法,在我們老傢叫開店

可以開一個你想要開的門面店,這裡的房租還可以接受,用戶的購買力也夠,方向切的好大概能夠活得下來

但是我認真逛瞭下幾個街道,發現老傢的門面,大概做幾個生意:服裝店、飯店、奶茶店。大概就這麼幾種,當然其他洋氣的也陸陸續續見過一些,但是也不知道為啥過陣子就關掉瞭

另外還有一個信號,我過年去見瞭我的發小,他神秘兮兮的說帶我去他的工作室看看。讓我大吃一驚的是,他做起瞭吉他教程的全套產業,通過拼多多、京東、淘寶各個平臺構建自己的銷售,生意出乎意料的好。人人都說電商時代過去瞭,在這裡我卻完全沒有這樣的感覺,垂直類電商給到他們更多的商機,而很多這樣的小鎮青年在這個大背景下玩的風生水起

能夠支撐得起這個因素的,是他和我說,物流的發達,在這裡發貨和在上海發貨到全國各個地方的時間是一樣的,換句話來說在物聯網和互聯網體系下,給到小鎮青年和一線城市公平競爭的機會

是的,對於一個縣城來說,公平競爭顯得多麼的重要

照片沒有拍,因為我們都喝醉瞭

04

特殊商業模式催生的特殊商業形態

說到商業,這裡很是奇怪,除瞭三縱三橫開著的服裝飯店和奶茶,稍微遠一點的地方基本上就ktv和夜總會瞭,當然更遠一點就是足浴和桑拿瞭

然後中間會穿插一些大排檔,每天營業到晚上三四點的那種

當然這裡都是縣城范圍內的距離,就說在本地人心裡很遠的足浴店,我走路15分鐘也就走到瞭

這裡的實體店裡本來賣的就是雜牌貨,價格也不高,買東西5分鐘路程,還能享受砍價的快感,淘寶在這裡沒有生存的空間

當然,外賣在這裡散發出勃勃生機,在美團餓瞭麼還沒進來的時候,本體就衍生出瞭跑腿服務,就是給人買吃的

為什麼,因為晚上這個城市的娛樂活動就是麻將,黑夜給瞭我們一雙黑色的眼,我們用它來尋找自摸

所以這就構成瞭這個現成特殊的夜生活模式,餐飲處燈火通明晝夜不停,其他地方8點鐘之後老板就開始尋求關門打樣瞭

而這樣的趨勢,直接催生出完全以餐飲為主題的綜合體,沒有什麼十點打烊,通宵營業。而這個綜合體的附近就真的成瞭我傢的下一個副中心

這就是小城鎮有趣的地方,以前構建瞭酒店、影院什麼的市政配套都沒有實現人口轉移,吃卻可以

05

辛苦是真辛苦,賺錢也是真賺錢

當然,你說我們日子過得不好,那就錯瞭,作為一個沿海城市,在我去過那麼多地方來看,說小康都是客氣給人留面子

大傢都很有錢,而且我們的有錢並不會類似於一線土著依賴房產或者拆遷,是真心自己賺的

為啥,道理也很簡單,這裡沒公司沒企業,所以剩下的都自己開店瞭。開的店生意可能沒那麼好,但是都是一兩個人的夫妻老婆店,員工就是老板,老板就是員工

這種模式下註定生意做不大,但是註定每個人的收入都很有錢

舉一個簡單的例子吧,我傢樓下的早餐店,一天就做上午4個小時,今年過年的時候聽我媽聊起,兩口子的一年賺100萬

辛苦是真辛苦,一年無休365天起早貪黑,但是有錢是真有錢

當然,也有一些人一夜暴富的,和一線城市有點類似,但是不是靠拆遷,而是宅基地的轉讓

我們都說城鎮化城鎮化,城鎮化的核心就是把一些農村的地方變成城鎮,而對於小縣城農村和縣城的交界本來就沒那麼遠,所以這樣的城鎮發展起來就比較快,後面的土地指標大多來自於過去的農村的集體土地

所以我在老傢經常聽到哪個村今年發瞭,哪個村過年集體給村民發錢瞭,大概率都是這些利好驅動

這也是為什麼我至今還是農業戶口,因為第一我如今依然在上海落不瞭戶,第二戶口在老傢確實有真金白銀的利好

所以如今大傢都在探討的棚改,在我眼裡其實就是以前宅基地轉讓的升級版,現在是收你的房子然後給你的錢,以前是收你的集體土地然後給你錢,本質上,讓農民戶口越來越有錢這件事也是一直以來都在做的事情

這也是為什麼我對中國城鎮化越來越有信心的原因,因為很多時候我們認為的農村人,第一他已經在異地工作,第二他的收入沒有想象中那麼差

06

真的不缺房子,但真的缺好房子

從哪裡可以看出來呢,去年我傢一個房地產項目開盤瞭。別誤會,這裡的樓市其實一直都不好,之前陸陸續續有幾個項目開盤,購買者乏善可陳

為啥啊,因為大傢都有房子啊,而且不止一套啊,而且每套都是別墅式按照一棟一棟的存在的

所以對於這個城市,天生對於空間對於房子就沒有饑渴的存在

但是為什麼這次開盤卻哄搶呢,價格一萬多,開盤的時候幾千個人在現場,這在老傢幾乎等於要開個演唱會的規模瞭

我後來復盤瞭一下,這個項目和其他樓盤不一樣的地方,老板很聰明做瞭三件事情,第一物業引入瞭綠城物業,第二邊上要做一個真正意義的集中式商業,第三陪瞭一個雙語幼兒園

就靠這個,就把我老傢的父老鄉親激活瞭,所有人都去買房子瞭,當然我也買瞭一套

理由和大傢想的一樣:我們都不缺房子,但是都缺好房子。但凡能夠拿得出好一點的東西,我們都願意買單

後來和項目銷售聊天,發現2個有趣的現象:第一大傢買的時候都把車位給同步買瞭,第二大傢都不喜歡貸款

這些舉措你可以理解為消費理念不成熟,但是真的有錢就是可以任性

過年的時候我去瞭一趟,一期已經交付瞭,入住率極高,我問瞭一些朋友那自己以前的房子怎麼處理,得到的答案都是出租

這個時候你再結合文章上半段提到對租賃的變化,是否隱約感受到一個良性循環正在成型

07

縣城的出路在哪裡

我試著總結一些變化的特性,對於我傢這樣的縣城,底子一直以來都不錯,大傢都挺有錢,百姓的購買力強,但也在經歷城市轉型的一些問題,比如低效產能的行業被淘汰,一些商鋪被關門等等

但是我們可以看到的是,低效產能、底端服務業正在被外來人口替代。而縣城裡對租賃產業的抓起,本質上就是希望這些人能夠留下來。再加上高鐵和高速的貫通,不大的地方,人口流動和活力開始顯現

另外,對於很多人詬病縣城沒有好機會這一點,下沉市場裡我們依然看到很多生機,比如互聯網體系下的自住創業,比如加盟品牌的本土孵化

同時,購買力匹配下的供應端也得到很好的解決,不論是優質的商品房以及中高端奢侈品的消費,都在線下有瞭承載的載體,買房不要出去買瞭,買Michael Kors 手提包 鉚釘及MK不用網上或者開車去其他地方瞭

所以本質上來說,讓我欣喜的是,一個小縣城沒有那麼多轟轟烈烈的重磅利好,但是一切都在為人服務,本地人如何可以更好的消費,本地年輕人為什麼不願意走,外地人怎麼能夠留下來,一切的一切都在圍繞著人

接地氣,但卻真實有效

之前我看過一個消息,說中國有六百多個城市,其中一二線隻占瞭4%,而構成中國的核心,都是一個個縣城

對於這些縣城,大量的主流的解讀都是停留在棚改以及招商引資上,但是我們真的落地去看,似乎又是不一樣的場景

給大傢看一個截圖

你能想象我們會願意開著高速去一個地方吃早飯然後回傢麼,這也同樣發生在縣城裡

一直以來對鐵公基的解讀都太多冰冷,很多時候我們需要正是基建的力量,這一切的改變都是因為基建在三四線城市落地後帶來的變化。而基於此實現的良性循環,或許就是中國城鎮未來的方向

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